"Pokud by byla nabídka brněnských bytů dvojnásobná či trojnásobná, trh by se nasytil a stavitelům by nezbývalo než tlačit ceny dolů. V současné situaci ekonomické prosperity se stále najdou klienti, pro které jsou současné vysoké ceny přijatelné. Omezenou nabídku trhu tak z hlediska prodejů pokrývá několik horních procent klientů. Na střední třídu a levné bydlení tedy na brněnském trhu již nezbývá prostor," popisuje aktuální situaci Alexej Veselý ze společnosti Trikaya.
Nejvíce zdražila dispozice 1+kk, po které byla v loňském roce největší poptávka. Průměrná cena za metr čtvereční jednopokojového brněnského bytu v nabídce developerů činí na začátku letošního roku bezmála 70 000 Kč, oproti loňskému roku se jedná o nárůst až o 30 %. Je to dáno zejména tím, že většina levnějších garsoniér je ihned rozprodána a v nabídce pak zůstávají ty dražší, jež pro investory nejsou tolik lákavé.
Extrémní růst cen garsoniér je také podporován zdražováním pronájmů. Vytváří se zacyklená spirála – rostou nájmy, zvedá se zájem investorů o investiční byty, s rostoucí poptávkou roste cena těchto bytů. Investor, který koupí drahý byt, očekává určité procento výnosů, podle toho nastavuje cenu pronájmu. Tento efekt se zastaví v momentě, kdy nájem bude natolik vysoký, že už za něj nájemníci nebudou ochotní platit.
"Přetlak poptávky způsobuje nejenom nárůst cen nemovitostí, ale také větší konkurenci mezi zájemci o bydlení. Ta ovšem není jen cenová. Investoři se často předhání v tom, kdo se k nabídkám v nových developerských projektech dostane jako první. Řada projektů se do oficiálního prodeje dostává s velkým množstvím rezervací. Proto pokud někdo zvažuje koupi investičního bytu, měl by být aktivní a nečekat na oficiální spuštění prodeje," dodal Alexej Veselý.
Atraktivní výnosy z pronájmů
Pořízení investičního bytu se může stále vyplatit. I když pořizovací cena bytů dále roste, rostou také ceny pronájmů. Proto je výnos z pronajatých bytů pořád velmi lákavý. Na růstu cen samozřejmě nejvíce vydělali brněnští menší investoři, kteří byty koupili před dvěma až třemi lety a teď je pronajímají. Nejenže mohou mít v současnosti vyšší výnosy, než plánovali, ale s největší pravděpodobností výrazně vzrostla i cena jejich nemovitostí.
V současnosti se v Brně nabízí zhruba 470 volných bytů k pronájmu. Více než čtvrtina z nich jsou byty jednopokojové, asi 40 % jsou byty dvoupokojové, čtvrtinu tvoří třípokojové byty a zbytek ty větší. Tradičním investičním produktem je garsoniéra, protože nabízí nejvyšší výnos z pronájmu na metr čtvereční. Jedná se o flexibilní produkt a je zpravidla výhodnější a bezpečnější pronajímat dvě garsonky než jeden velký byt. Obsadit menší byt nájemníkem je pro investora vždy rychlejší.
Průměrná cena nabízených jednopokojových bytů k pronájmu v Brně je 265 Kč za metr čtvereční. U dvoupokojových bytů je cena o něco nižší, činí 230 Kč za metr čtvereční. Třípokojové byty se nabízí s průměrnou cenou 200 Kč za metr čtvereční. Jedná se o cenu čistého nájmu, náklady na energie a provoz domácnosti vyplývají z počtu bydlících osob a stavu nemovitosti. Cena za pronájem je odvislá od lokality – například ve studentských městech, jako je například Praha, Brno či Olomouc, hraje velkou roli vzdálenost od univerzit. Dražší jsou pochopitelně byty v dobrém technickém stavu. Nejdražší pronájem lze pak očekávat u bytů v novostavbách. Rozdíl nájmů mezi bytem v novostavbě a starším bytem v dobrém stavu je v průměru kolem 10 % (údaje za Brno).
Poptávka po nájemním bydlení je v Brně silná. Žije zde velké množství studentů, ale výrazně roste také množství zahraničních pracovníků, kteří hledají střednědobé bydlení a jsou ochotní platit vyšší nájem. Potenciál těchto dvou skupin je natolik silný, že vznikají specializované nájemní domy určené pro zahraniční studenty a pracovníky. Tyto poskytují nejen ubytování, ale taky zázemí pro společenské aktivity a trávení volného času.
Cenový výhled na rok 2018
"V roce 2018 očekáváme pozvolný růst cen pronájmů, který s odstupem následuje trend růstu cen nemovitostí. Současná průměrná cena nabízených bytů k pronájmu činí 14 300 Kč. Největší růst cen máme zřejmě již za sebou. Trh se nyní bude spíše stabilizovat. Pokud někdo zvažuje prodej nemovitosti, v roce 2018 je k tomu pravděpodobně ideální doba. Ekonomická situace je velmi příznivá, po bytech je velká poptávka a ceny dosahují historického maxima. Pokud je ale nemovitost možné vhodně pronajmout, čistě ekonomicky není důvod od vlastnictví upouštět," doporučuje Alexej Veselý.
Lucie Mazáčová